Das Institut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt gibt regelmäßig einen Index heraus, der die Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschlands umfasst. Danach hat sich die Wachstumsdynamik in der Gesamtschau abgeschwächt. Ursache waren die deutlich reduzierten Preissteigerungen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
Eigentumswohnungen verteuerten sich mit einem Preisanstieg von 1,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q1/2021. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise nur noch um 0,4 Prozent. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2/2020 lagen die Eigentumswohnungen mit 4,5 Prozent deutlich vor den Ein- und Zweifamilienhäusern, die sich um 3,6 Prozent verteuerten.
Weniger Angebote über Portale
Ein Teil dieses Rückganges ist nach Ansicht von F+B auf ein Mehr an Direktvermarktung unter Umgehung der Online-Portale zurückzuführen. „Kaufimmobilien werden immer schneller abverkauft, der sogenannte „time on market“ sinkt. Für das obere Preissegment trifft dies in besonderem Maße zu, so dass insgesamt weniger Wohnungen aus diesem Segment gleichzeitig öffentlich angeboten werden“, sagt der F+B-Wohnungsexperte.
Große Preissteigerungen im Langfristbereich
Im Langfristvergleich stieg der Index der Preise für die Nutzungsart Einfamilienhäuser in den vergangenen fünf Jahren um 35,1 Prozent. Im Zehnjahresvergleich wurden 63,4 Prozent gemessen. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der vergangenen fünf Jahre im bundesweiten Mittel um 31,6 Prozent und in den vergangenen zehn Jahren sogar um 77,9 Prozent.
Eigentumswohnungen sind die Gewinner
Deutlich wird, dass die Eigentumswohnung im Langfristvergleich die Objektart mit der höchsten Preissteigerung gewesen ist. Kapitalanleger konnten bei dieser Objektart mit der höchsten Wertänderungsrendite rechnen. „Eigenheime konnten allerdings in den letzten fünf Jahren deutlich an Preisdynamik zulegen“, ergänzt der F+B-Chef.
Meinungsbild deutscher Experten zum Thema Corona / Covid 19
Sicherlich ist es zu früh, die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die deutsche Wirtschaft im Allgemeinen und den deutschen Immobilienmarkt im Speziellen zu beurteilen. Aus diesem Grund haben wir die Meinung zahlreicher renommierter Wirtschaftsunternehmen gesammelt und hier zusammengefasst.
Institut der deutschen Wirtschaft (IW)
„Sicherlich wird die Unsicherheit auch in Deutschland dazu führen, dass einige Eigentümer nun verkaufen möchten, andere sind aufgrund der Unsicherheiten bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung zögerlich, Immobilien zu kaufen. Allerdings gibt es auch eine Reihe von Investoren, die darauf warten, dass wieder Objekte am Markt verfügbar sind.“
Deka Gruppe / Deka Immobilien, Bereitstellung von Immobilienanlageprodukten
„Der Coronavirus erwischt das Welt-Finanzsystem mit einem geschwächten Immunsystem. Die Verschuldung ist hoch, viele Börsenkurse und Immobilienpreise ebenfalls und die Welt hat einen zehnjährigen Aufschwung hinter sich, von dem sich viele Marktbeobachter schon lange fragten, ob er nicht mit zu viel Euphorie einhergegangen war. Einiges davon wird nach der Corona-Krise allerdings nicht besser sein.“
bulwingesa, Beratungs- und Analayseunternehmen
„Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Wohnungsinvestments und wohnungswirtschaftliche Projektentwicklungen werden im Vergleich zu anderen Assetklassen vergleichsweise gering sein. Für sicherheitsorientierte Investoren, wie Pensionskassen und Versicherungen, wird angesichts der massiven Verluste an den Börsen die nachhaltige Stabilität von Wohnimmobilien noch weiter an Bedeutung gewinnen. Die auf vielen Mietverträgen mit privaten Akteuren basierenden Cash Flows werden sich kaum reduzieren. Es wird eine eher noch geringere Fluktuation erwartet, da in wirtschaftlich unsicheren Zeiten weniger Kündigungen erfolgen.“
BauInfoConsult GmbH:
„Die zentralen bauwirtschaftlichen Indikatoren – wie etwa die Bauinvestitionen oder das Bauvolumen – sind langfristig an die BIP-Entwicklung gekoppelt. (…) stärkere Veränderungen im BIP {werden} auch Auswirkungen auf die Bauwirtschaft haben.“ Das Analyse-Unternehmen entwirft zwei Szenarien:
Prognoseszenario 1: Milde Corona-Effekte bremst Bauwirtschaft nur etwas ein.
Prognoseszenario 2: Heftige Corona-Effekte drückt auch die Bauwirtschaft ins Minus.“
IREBS Immobilienakademie, Prof. Dr. Tobias Just
„In Singapur, Korea und Japan verliefen die Ansteckungskurven günstiger als in Europa, wahrscheinlich, weil diese Länder durch frühere Erfahrungen vorbereitet waren und rasch angemessen reagieren konnten. In keinem dieser Länder wurden Immobilien dauerhaft als Anlageklasse in Frage gestellt, nachdem SARS oder MERS in Asien grassierten. Diese Erfahrung stimmt optimistisch …“
Savills, Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen
„Zweifellos wird das Virus auch an den deutschen Immobilienmärkten seine Spuren hinterlassen. Erste Auswirkungen können wir bereits beobachten, etwa in Form verschobener Transaktionen. Angesichts der Trägheit der Märkte und der geringen Datendichte dürften die meisten Folgen aber erst langsam und mit zum Teil erheblicher zeitlicher Verzögerung sichtbar werden.“
empirica, unabhängiges wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Forschungs- und Beratungsinstitut:
„Das Institut verfolgt einen neuen Ansatz, um negative Folgen der Krise auf den Mietmarkt zu verhindern. Danach soll die individuelle, schuldrechtliche Beziehung Mieter-Vermieter unterbrochen werden; statt dessen soll der Vermieter einen Anspruch gegenüber einem Hilfsfond haben, während der Mieter eine Verpflichtung gegenüber dem Fond hat. Die Verpflichtung des Mieters sei erforderlich, um Mitnahmeeffekte zu minimieren.
ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.:
„Die fortschreitende Ausbreitung des Coronavirus und die entsprechenden vorbeugenden Maßnahmen stellen auch die Immobilienbranche als wesentlichen Pfeiler der deutschen Wirtschaft vor ernsthafte Herausforderungen. (…) Die essenziell wichtige Rolle der Assetklasse Immobilien als Investitionsobjekt der Kreditwirtschaft, Vorsorgeeinrichtungen und Versicherungswirtschaft {darf} nicht verkannt werden. Verwerfungen im Bereich der Immobilienwirtschaft haben somit auch weitreichende Folgewirkungen für die Finanzwirtschaft.“
RICS Deutschland, The Royal Institution of Chartered Surveyors:
„Die Turbulenzen an den Börsen, sowie die zu anderen Assetklassen vergleichsweise sichereren Mieteinnahmen machen Wohnimmobilien gerade für institutionelle Investoren besonders in Krisenzeiten eher interessant. (…) Entscheidend wird dabei sein, in welchem Ausmaß sich die Bonität der Mieter eintrübt, und wie die Politik in Richtung Rettungsschirm der Arbeitsplätze umgehen wird. Die Erfahrungen in der Finanzkrise haben uns gelehrt, dass die Fluktuation gering blieb – anwachsende Leerstände sind damit nicht zu erwarten.“
JLL Jones Lang LaSalle, Dienstleistungs-, Beratungs- und Investmentmanagement-Unternehmen im Immobilienbereich:
„Kurzfristig sind die Auswirkungen auf das globale Wirtschaftswachstum nicht zu leugnen, wobei die Länder, die am weitesten vom Ausbruch entfernt sind, bereits die Auswirkungen spüren.“ Das Unternehmen geht „von einem starken Schock für die Weltwirtschaft im ersten Halbjahr 2020 aus, gefolgt von einem Aufschwung. (…) Je weiter sich der Ausbruch ausbreitet und je länger er anhält, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit einer längeren Auswirkung auf die Weltwirtschaft und damit auch auf die Immobilienmärkte. Derzeit ist es schwierig, die tatsächlichen aktuellen und wahrscheinlichen wirtschaftlichen Auswirkungen von den angstgreifenden Nachrichtenquellen und Finanzmärkten zu trennen.“
PwC PricewaterhouseCoopers:
In der Befragung „Covid 19 – für die Immobilienwirtschaft in Deutschland“ erwarten 54 Prozent der Befragten einen negativen oder stark negativen Einfluss auf die Immobilienbranche. 76 Prozent der Befragten befürchten für das laufende Jahr Umsatzeinbussen für das Unternehmen in dem sie arbeiten. 84 Prozent halten Bauverzögerungen für wahrscheinlich oder sehr wahrscheinlich.
Dr. Klein Privatkunden AG:
„Wie sich die Coronakrise auf den Immobilienmarkt auswirken wird, ist zurzeit noch schwer einzuschätzen. Je nach wirtschaftlicher Stabilität wird es regionale Unterschiede geben und eine Verlangsamung ist sehr wahrscheinlich. (…) Je nachdem, wie lange die Situation anhält und wie sie sich weiter entwickelt, werden die Auswirkungen auf den Markt aber zumindest temporär spürbar werden.“ Meinungsbild: Wie wirkt sich die Corona-Pandemie auf die Immobilienwirtschaft in Deutschland aus?
Da die Gutachterausschüsse für den HSK und für Arnsberg die Grundstücksmarktberichte für das vergangene Jahr noch nicht fertig gestellt haben, betrachten wir zunächst einmal den bundesweiten Immobilienmarkt. Eines der großen unabhängigen Analyseunternehmen, bulwiengesa, hat seinen neuen Immobilienindex vorgelegt. Das Institut analysiert die Immobilienmarktentwicklung in Deutschland seit 1990 und beschreibt die aktuelle Situation.
Die aktuellen Ergebnisse in Kürze
Die Immobilienpreise stiegen 2019 mit 4,7 Prozent etwas
vermindert, der Büromarkt zeigt sich kraftstrotzend, die Grundstückspreise für
Wohn- und Gewerbeimmobilien ziehen immer noch kräftig an, der Abwärtstrend im
Einzelhandel hat sich verschärft.
Der Index weist seit 15 Jahren in Folge ein positives
Vorzeichen auf, der Scheitelpunkt des Wachstums ist nach Einschätzung des
Instituts jedoch überschritten.
Kaufen oder mieten?
Eine wichtige Aussage lautet: Kaufen ist in vielen Regionen
Deutschlands teurer als mieten. Die Preise im Wohnungsmarkt steigen mit 5,5
Prozent wieder deutlich (Vorjahr: 7,0 Prozent). Preistreiber Nummer eins
bleiben die Kaufobjekte, egal ob Grundstückspreise für Einfamilienhäuser (7,3
Prozent), Kaufpreise für Reihenhäuser oder Neubau-Eigentumswohnungen (beide 6,8
Prozent). Dagegen ist der Preisanstieg bei Wohnungsmieten im Neubau (3,6
Prozent) und im Bestand (2,5 Prozent) vergleichsweise moderat.
Letztendlich ist der Preis bei der Auswahl zwischen Miete
und Kauf nur ein Kriterium. Flexibilität, Sicherheit und finanzielle Mittel
beeinflussen ebenfalls die Entscheidung.
Gründe für die Preissteigerungen
Zwei entscheidende Knappheitsfaktoren bestimmen derzeit den
deutschen Wohnungsmarkt: der Mangel an Grundstücken sowie fehlende
Baukapazitäten. Das Statistische Bundesamt hat im Vorjahresvergleich zwar etwas
mehr Baugenehmigungen im Wohnungsbau registriert und auch die Bauindustrie
nennt steigende Auftragsbestände für 2020. Die Zahl der Fertigstellungen müsste
also eigentlich steigen. Dem steht jedoch ein Engpass bei den Baukapazitäten
entgegen.
Wie ist die Lage im Sauerland?
Die Immobilienpreise im Sauerland bewegen sich, im Vergleich
zu den Metropolen, auf einem sehr moderaten Niveau. Die bundesweiten Tendenzen spiegeln
sich, ähnlich wie oben beschrieben, auch in unserer Region wieder. Die Verknappung
des Baulandes ist, aufgrund der ländlichen Struktur, sicherlich nicht so
ausgeprägt wie in den Städten. Steigende Immobilienpreise haben wir hier im
Sauerland ebenfalls registriert. Dies ist natürlich auch durch das niedrige
Zinsniveau und die gute wirtschaftliche Lage in den vergangenen Jahren
begründet.
Jetzt kaufen oder lieber noch warten?
Die Immobilienpreise befinden sich auf einem hohen Niveau, allerdings sind im Gegenzug die Zinsen auf einem historisch niedrigen Stand, so dass die monatlichen Belastungen bei einem Erwerb oder einem Neubau einer Immobilie überschaubar bleiben. Da von weiter steigenden Immobilienpreisen auszugehen ist, ist die grundsätzliche Empfehlung, dass nun der richtige Zeitpunkt zum Erwerb einer Immobilie ist.
