Paukenschlag: Förderung für energieeffizientes Bauen und Sanieren vorübergehend gestoppt

Völlig überraschend hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz die noch von der alten Regierung initiierte Förderung für energieeffizientes Bauen und Sanieren gekippt. Als Grund nennt das Ministerium die klimapolitische Fehlsteuerung der letzten Jahre. Notwendige Anpassungen seien versäumt worden.

Die Regierung will möglichst schnell eine neue klimapolitisch ambitionierte, ganzheitlich orientierte Förderung einführen. Unter Beteiligung des Bau- und des Finanzministeriums soll die Förderung für Neubauten und die energetische Gebäudesanierung zügig wieder aufgenommen werden – allerdings unter völlig neuen Voraussetzungen.

Nicht betroffen vom Programmstopp ist die vom BAFA umgesetzte BEG-Förderung von Einzelmaßnahmen in der Sanierung wie beispielsweise der Heizungstausch. Endgültig eingestellt wird die Neubauförderung des Effizienzhauses 55. Diese Förderung wäre ohnehin Ende Januar dieses Jahres ausgelaufen, unter anderem auch deshalb, weil Neubauten fast ausnahmslos diesen Standard erfüllen. Der EH55-Standard soll der gesetzliche Mindeststandard im Neubau werden. Über die Neubauförderung für EH40-Neubauten soll zügig entschieden werden – auch vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Mittel anderer Programme.

Bundesregierung und KfW prüfen für die Übergangszeit bis zur Neuregelung der Förderung ein Darlehensprogramm, das Kredite für diejenigen Antragsteller anbietet, deren Anträge vorliegen, aber nicht mehr bewilligt werden. Damit sollen etwaige Härtefälle bei privaten Bauherren nach Ende der Förderung vermieden werden.

Unterschiedliche Reaktionen

Die Reaktionen auf diese Entscheidung waren unterschiedlich und reichten von „Katastrophe für alle“ (Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW), „Förderstopp bedeutet Baustopp“ (BFW Bundesverband) über „eine ausführliche Prüfung der bestehenden und geplanten Förderprogramme für Neubauten ist sinnvoll“ (Bundesverband Erneuerbare Energie e.V. ) bis „Nackenschlag für die energetische Sanierung“ (ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.). Für welche Projekte sich die neu konzipierte Förderung zukünftig besonders lohnt, ist derzeit noch nicht absehbar.

Finanzierung: Von Krise keine Spur

Kreditnehmer nutzen weiterhin die sehr günstigen Finanzierungsbedingungen für den Immobilienerwerb. Baudarlehen erreichen eine neue Rekordhöhe, die durchschnittlichen Rückzahlungsraten sind auf einem Tiefststand angekommen.

Die durchschnittliche Darlehenssumme beträgt im Herbst 2020 rund 292.000 Euro. Die Standardrate stagniert bei 379 Euro für ein Darlehen über 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung. Vor zehn Jahren ergab diese Musterrechnung noch eine Rate von knapp 700 Euro im Monat.

Die Banken sind zunehmend bereit, weniger Eigenkapital zu akzeptieren. Der Fremdfinanzierungsanteil lag vor zehn Jahren noch bei 76,87 Prozent, Mitte 2018 erreichte er die 80-Prozent-Marke. Seit Mitte vergangenen Jahres übersteigt der Wert 84 Prozent, aktuell beträgt er 84,68 Prozent.

Mit einer durchschnittlichen Anfangstilgung von 2,8 Prozent reduzieren Immobilienkäufer ihr Darlehen von Beginn an. Denn beim in Deutschland klassischen Annuitätenmodell bleibt die monatliche Rate gleich. Weil mit der Zeit weniger Zinsen zu zahlen sind, entfällt ein größerer Anteil der Rate auf die Tilgung. Daher haben Kreditnehmer mit hohen Darlehenssummen und einer hohen Tilgung ihre Darlehen oft schneller zurück bezahlt als die mit geringerer Kreditsumme und einem niedrigen anfänglichen Tilgungssatz. Neben einer hohen Tilgung raten Experten in Niedrigzinszeiten zu einer langen Zinsbindung. Seit gut viereinhalb Jahren beträgt sie durchschnittlich mehr als 13 Jahre.

Jetzt ist auch eine gute Zeit für Anschlusskredite, wenn das Hypothekendarlehen demnächst ausläuft oder weil das laufende Darlehen nach zehn Jahren gekündigt werden kann. Lassen Sie sich beraten: Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Angeboten beträgt laut Stiftung Warentest bei einem 150.000-Euro-Kredit bis zu 10.857 Euro.
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Baukindergeld wird um drei Monate verlängert

Jetzt aber schnell, heißt es für Familien mit Kindern, die noch die Förderung von Wohneigentum in Anspruch wollen. Aufgrund der Corona-Pandemie können viele Familien die Baugenehmigung oder den unterzeichneten Kaufvertrag nicht wie geplant bis zum Jahresende vorlegen. Sie haben jetzt etwas Zeit gewonnen.

3 Monate Verlängerung

Der ursprünglich bis zum 31. Dezember 2020 befristete Förderzeitraum für die Gewährung des Baukindergeldes wird bis zum 31. März 2021 verlängert. Dafür wurden Mittel in das Jahr 2021 übertragen, die im laufenden Jahr ungenutzt bleiben.

Förderung ist ein Erfolg

Bis Ende August 2020 wurden nach Angaben der Kreditanstalt für Wiederaufbau rund 260.500 Familien mit dem Baukindergeld gefördert. Die Fördermittel kommen vor allem jungen Familien mit kleineren und mittleren Einkommen zugute. Zwei Drittel der Antragsteller haben Kinder unter sechs Jahren. Das durchschnittliche zu versteuernde Haushaltseinkommen liegt bei 60 Prozent der Antragsteller unter 40.000 Euro pro Jahr. Das beantragte Fördervolumen beträgt 5,5 Milliarden Euro. Für die gesamte Laufzeit stehen 9,9 Milliarden Euro zur Verfügung.

Mit dem Baukindergeld fördern das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat und die KfW seit September 2018 den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum für Familien mit Kindern in Deutschland. Familien können zehn Jahre lang jährlich 1.200 Euro Baukindergeld je Kind erhalten. Antragsberechtigt sind Familien, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. März 2021 ihren Kaufvertrag unterzeichnet oder eine Baugenehmigung erhalten haben. Die Anträge müssen innerhalb von sechs Monaten nach Einzug in die geförderte Immobilie gestellt werden. Die Antragsfrist für die Förderung endet unverändert am 31. Dezember 2023.

Die Verlängerung des Förderzeitraums wird mit dem Inkrafttreten des Bundeshaushalts 2021 wirksam. Weitere Informationen finden Sie unter: https://www.kfw.de/

Finanzierung: Trotz höherer Darlehen niedrigere Monatsraten

Die Preise für Wohnimmobilien steigen zwar auch in der Coronazeit weiter. Gleichzeitig haben sich aber die Finanzierungskonditionen in den vergangenen Jahren immer weiter verbessert. Wohnen im Eigentum ist daher inzwischen oft günstiger als das Wohnen zur Miete.

Die durchschnittliche  Darlehenshöhe bei Immobilienfinanzierungen beträgt aktuell rund 291.000 Euro. Während der Hochphase der Corona-Pandemie im April und Mai 2020 war diese Summe leicht zurückgegangenen, doch nun setzt sich der Wachstumstrend der Vorkrisenzeit fort.

 

Auch die Finanzierungsbedingungen sind wieder auf dem Niveau des Jahresanfangs. Für Immobilienkäufer sind das beste Aussichten. Die Standardrate für ein Darlehen über 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung ist gesunken. Sie liegt mit 386 Euro unter der Standardrate der Vormonate. (Stand September 2020)

Die Bank legt bei der Finanzierung des Kaufpreises den fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert fest. Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis, sondern gibt den Wert an, mit dem die Bank das Objekt berechnet. Der Beleihungswert ist grundsätzlich niedriger als der Kaufpreis oder die Baukosten. Er enthält einen Sicherheitsabschlag und gibt an, wie viel Eigenkapitel der Darlehensnehmer aufbringen muss. Der Beleihungswert ist zuletzt noch einmal gestiegen. Die Banken gehen demnach weiterhin von einer nachhaltigen Wertentwicklung von Immobilien aus.

 

Bei großen Darlehenssummen ist es wichtig, eine hohe Tilgung zu vereinbaren, um die Gesamtlaufzeit des Kredits zu reduzieren. Vor zehn Jahren war noch eine Tilgung von rund 1,7 Prozent üblich, derzeit sind es im Schnitt 2,81 Prozent. Auch die Zinsbindung ist immer noch hoch und beträgt im Durchschnitt mehr als 13 Jahre. Lange Zinsbindungen sorgen für Planungssicherheit.